Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын өгөөж (ROI) хэрхэн тооцдог вэ?

ROI-ийг жилийн мөнгөн урсгалыг нийт хөрөнгө оруулалтын зардал (урьдчилгаа, хаалтын зардал, болон ямар нэгэн шууд засвар эсвэл шинэчлэлт) -аар хувааж тооцдог. Жишээлбэл, таны жилийн мөнгөн урсгал $6,000 бөгөөд нийт хөрөнгө оруулалт $50,000 бол таны ROI 12% байх болно. Энэ үзүүлэлт нь таны хөрөнгө оруулалтын ашигт ажиллагааг таны оруулсан мөнгөний хувьд үнэлэхэд тусалдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад мөнгөн урсгалд хамгийн их нөлөөлдөг хүчин зүйлс юу вэ?

Мөнгөн урсгал нь үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлого, зээлийн төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал, засварын зардал, болон түрээсийн хоосон байдал зэрэг хэд хэдэн хүчин зүйлсээс хамаарна. Жишээлбэл, өндөр түрээсийн хоосон байдал эсвэл гэнэтийн засварын зардал нь таны мөнгөн урсгалыг ихээхэн бууруулж болно. Эдгээр хувьсагчдыг тооцоолох, мөн хөрөнгө оруулалтыг шинжилж байхдаа гэнэтийн зардалд зориулсан нөөц оруулах нь чухал.

Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн капитализацийн хувь (Cap Rate) ямар байх ёстой вэ?

Тухайн зах зээл болон үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд тохирох капитализацийн хувь (Cap Rate) нь 5%-10% хооронд байж болно. Хэрэглэгчдийн эрэлт ихтэй хотын бүсүүдэд, өндөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний улмаас Cap Rate нь бага байж болно, харин өрсөлдөөн багатай зах зээлд, өндөр Cap Rate-ийг олж авах боломжтой. Таны хөрөнгө оруулалт өрсөлдөх чадвартай байхыг баталгаажуулахын тулд ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн Cap Rate-ийг харьцуулах нь чухал.

Түрээсийн хоосон байдал нь төсөөлөгдсөн түрээсийн орлого болон нийт орлогод хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Түрээсийн хоосон байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлого олохгүй байх жилийн хувь хэмжээг илэрхийлнэ. Жишээлбэл, 5%-ийн түрээсийн хоосон байдал нь үл хөдлөх хөрөнгийн 18 хоногийн турш хоосон байхыг илтгэнэ. Энэ нь таны жилийн түрээсийн орлогыг бууруулж, улмаар мөнгөн урсгал болон ROI-г бууруулна. Орон нутгийн зах зээлийн нөхцөл байдлаас үндэслэн түрээсийн хоосон байдлыг нарийн тооцоолох нь бодитой төсөөлөлд чухал.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь хөрөнгө оруулалтын урт хугацааны орлогод хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь таны хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг цаг хугацааны явцад нэмэгдүүлж, урт хугацааны баялаг бүтээхэд хувь нэмэр оруулдаг. Жишээлбэл, $250,000-д худалдаж авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь жилийн 3%-ийн үнэлгээний хувьтай бол 5 жилийн дараа ойролцоогоор $289,000 үнэтэй болно. Үнэлгээ нь баталгаажсан зүйл биш боловч, эдийн засгийн өсөлт, ажлын байрны боломж, хүн амын өсөлттэй бүсүүдэд хөрөнгө оруулалт хийх нь үнэлгээ нэмэгдэх магадлалыг сайжруулж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын орлогын тухай ямар нэгэн нийтлэг буруу ойлголт байдаг вэ?

Нэг нийтлэг буруу ойлголт нь өндөр түрээсийн орлого нь үргэлж өндөр ROI-д хүргэдэг гэж үздэг. Үнэндээ, өндөр зардал (жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, засвар, эсвэл даатгал) нь ашигт ажиллагааг бууруулж болно. Нөгөө буруу ойлголт нь түрээсийн хоосон байдлын нөлөөллийг дутуу үнэлэх эсвэл түрээсийн орлогын боломжийг хэтрүүлэн үнэлэх явдал юм. Мөн зарим хөрөнгө оруулагчид зах зээлийн мөчлөгийн ач холбогдлыг анзаарахгүй байх нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ болон нийт орлогод ихээхэн нөлөөлж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын гүйцэтгэлийг үнэлэхийн тулд ямар шалгуур үзүүлэлтүүдийг ашиглах вэ?

Гол шалгуур үзүүлэлтүүд нь ROI, Cap Rate, мөнгөний урсгалын буцаалт юм. 8%-иас дээш ROI нь ихэвчлэн хүчтэй гэж үздэг бол, 5%-10% Cap Rate нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хэвийн байдаг. Мөнгөний урсгалын буцаалт нь жилийн мөнгөн урсгалыг хөрөнгө оруулсан мөнгөний хэмжээгээр харьцуулах бөгөөд 8%-12% нь эерэг үзүүлэлт гэж тооцогддог. Эдгээр шалгуур үзүүлэлтүүдийг орон нутгийн зах зээлийн дундажтай харьцуулах нь таны хөрөнгө оруулалтын өрсөлдөх чадварыг үнэлэхэд тусална.

Би үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцооллын үр дүнг хэрхэн оптимизлох вэ?

Таны хөрөнгө оруулалтыг оптимизлохын тулд зардлыг бууруулах болон түрээсийн орлогыг нэмэгдүүлэхэд анхаарна уу. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн төлбөрийг бууруулах, эрчим хүчний хэмнэлттэй шинэчлэлт хийх, эсвэл түрээсийн эрэлт ихтэй бүсүүдэд хөрөнгө оруулалт хийх нь мөнгөн урсгалыг сайжруулж болно. Мөн, зээлийн хүүг бууруулах эсвэл хүү буурах үед дахин санхүүжүүлэх нь таны урт хугацааны ашигт ажиллагаанд ихээхэн нөлөөлж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцоолуур

Таны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын боломжит орлогыг тооцоолно

Бусад Real Estate тооцоолуурыг туршаарай...

Шилжүүлгийн ашиг калькулятор

Байшин худалдан авах, засвар хийх, шилжүүлэхээс үүсэх боломжит ашгийг үнэлнэ.

Тооцоолуурыг ашиглах

ХОА-ийн төлбөрийн хуваарилалтын тооцоолуур

Гэрийн эзэмшигчдийн холбооны төлбөрийг хэмжээ эсвэл өмчлөлийн хувь ашиглан олон эзэмшигчид эсвэл нэгжүүдийн дунд хуваарилах.

Тооцоолуурыг ашиглах

Түрээсийн орлогын татварын тооцоолуур

Дэлхий даяар таны түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн татварын үүргийг тооцоолно

Тооцоолуурыг ашиглах

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцоолуур

Таны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын боломжит орлогыг тооцоолно

Тооцоолуурыг ашиглах

Түгээмэл асуултууд ба хариултууд

Click on any question to see the answer

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын терминологийг ойлгох

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцооллыг ойлгоход туслах гол терминүүд

Зээлийн хэмжээ

Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авахад зээлсэн мөнгөний хэмжээ, авсан үнэ болон урьдчилгааг хасаж тооцно.

Сар тутмын зээлийн төлбөр

Зээлийн төлбөрийг төлөхөд сар тутамд төлдөг төлбөр, үндсэн болон хүүг багтаасан.

Жилийн түрээсийн орлого

Үл хөдлөх хөрөнгөөс жилд хүлээгдэж буй нийт түрээсийн орлого, сар тутмын түрээсийг 12-оор үржүүлж тооцно.

Жилийн зардал

Үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж, засварлахтай холбоотой жилийн нийт зардал, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгал, засвар зардлыг багтаасан.

Жилийн мөнгөн урсгал

Бүх зардал хасагдсаны дараах үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр орлого, жилийн түрээсийн орлогоас жилийн зардал болон зээлийн төлбөрийг хасаж тооцно.

Хөрөнгө оруулалтын өгөөж (ROI)

Хөрөнгө оруулалтын ашигт ажиллагааг хэмжих, жилийн мөнгөн урсгалыг нийт хөрөнгө оруулалтын зардлаар хувааж тооцно.

Капитализацийн хувь (Cap Rate)

Үл хөдлөх хөрөнгийн орлого олох чадварыг хэмжих, цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээгээр хувааж тооцно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь цаг хугацааны явцад нэмэгдэх, жилийн хувь хэмжээгээр илэрхийлнэ.

Түрээсийн хоосон байдал

Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлого олохгүй байх жилийн хувь.

Төсөөлөгдсөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ

Тодорхой жилийн дараа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг, жилийн үнэлгээний хувь хэмжээгээр үндэслэн тооцоолсон.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын 5 гайхамшигтай баримт

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь та бодож байснаас илүү ашигтай, төвөгтэй байж болно. Бүх хөрөнгө оруулагчид мэдэх ёстой зарим гайхамшигтай баримтууд.

1.Зээлжих нь хоёр талтай

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийхийн тулд зээл авах нь таны орлогыг нэмэгдүүлж болох ч, мөн таны алдагдлыг ч нэмэгдүүлж болно. Зээлтэй холбоотой эрсдлийг үргэлж анхаарах хэрэгтэй.

2.Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент нь чухал

Үл хөдлөх хөрөнгийн үр дүнтэй менежмент нь таны мөнгөн урсгал болон ROI-д ихээхэн нөлөөлж болно. Таны хөрөнгө оруулалтыг хамгийн их ашиглахын тулд мэргэжлийн үл хөдлөх хөрөнгийн менежерийг ажилд авахыг бодоорой.

3.Байршил, Байршил, Байршил

Үл хөдлөх хөрөнгийн байршил нь түүний үнэлгээ болон түрээсийн орлогын боломжийг тодорхойлоход хамгийн чухал хүчин зүйлсийн нэг юм. Хөрөнгө оруулалт хийхээсээ өмнө орон нутгийн зах зээлийг гүнзгий судлах хэрэгтэй.

4.Татварын ашиг тус нь орлогыг нэмэгдүүлж болно

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид татварын янз бүрийн ашиг тусыг ашиглах боломжтой, жишээлбэл, элэгдэл болон зээлийн хүүгийн хөнгөлөлт, эдгээр нь тэдний орлогыг нэмэгдүүлэхэд тусалдаг.

5.Зах зээлийн мөчлөгүүд чухал

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь өсөлт болон бууралттай мөчлөгүүдийг туулдаг. Эдгээр мөчлөгүүдийг ойлгох нь танд илүү сайн хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад болон худалдан авалт, борлуулалтыг цаг хугацаатай хийхэд тусална.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцоолуур

Таны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын боломжит орлогыг тооцоолно

Additional Information and Definitions

Авсан үнэ

Урьдчилгаа

Зээлийн хугацаа (жил)

Сүүлийн хүү

Сар тутмын түрээс

Үл хөдлөх хөрөнгийн татварын хувь

Жилийн даатгалын зардал

Жилийн засварын зардал

Түрээсийн хоосон байдал

Жилийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хувь

Бусад Real Estate тооцоолуурыг туршаарай...

Шилжүүлгийн ашиг калькулятор

ХОА-ийн төлбөрийн хуваарилалтын тооцоолуур

Түрээсийн орлогын татварын тооцоолуур

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцоолуур

Түгээмэл асуултууд ба хариултууд

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын өгөөж (ROI) хэрхэн тооцдог вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтад мөнгөн урсгалд хамгийн их нөлөөлдөг хүчин зүйлс юу вэ?

Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн капитализацийн хувь (Cap Rate) ямар байх ёстой вэ?

Түрээсийн хоосон байдал нь төсөөлөгдсөн түрээсийн орлого болон нийт орлогод хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь хөрөнгө оруулалтын урт хугацааны орлогод хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын орлогын тухай ямар нэгэн нийтлэг буруу ойлголт байдаг вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын гүйцэтгэлийг үнэлэхийн тулд ямар шалгуур үзүүлэлтүүдийг ашиглах вэ?

Би үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцооллын үр дүнг хэрхэн оптимизлох вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын терминологийг ойлгох

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тооцооллыг ойлгоход туслах гол терминүүд

Зээлийн хэмжээ

Сар тутмын зээлийн төлбөр

Жилийн түрээсийн орлого

Жилийн зардал

Жилийн мөнгөн урсгал

Хөрөнгө оруулалтын өгөөж (ROI)

Капитализацийн хувь (Cap Rate)

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Түрээсийн хоосон байдал

Төсөөлөгдсөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын 5 гайхамшигтай баримт

1.Зээлжих нь хоёр талтай

2.Үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент нь чухал

3.Байршил, Байршил, Байршил

4.Татварын ашиг тус нь орлогыг нэмэгдүүлж болно

5.Зах зээлийн мөчлөгүүд чухал